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不動産売却の短期譲渡と長期譲渡

公開日:2020/08/15  最終更新日:2020/08/25

不動産を売却して売却益が出た場合、その金額は課税対象になります。売却益は譲渡所得にあたり、収入の一種です。年末調整のある会社員も、不動産売却で譲渡益が出た年には確定申告をしなければなりません。

譲渡所得に対してかかる所得税と復興特別所得税の2つを譲渡所得税として計算して申告して納税すると、次年度の住民税額が決まります。

不動産売却益に対する譲渡所得の対象額

課税対象になる譲渡所得は、不動産売却金額そのままではありません。売却額から購入金額と、不動産を購入した時と売却した時にかかった費用を引いた残りの額が課税対象額になります。

購入時や売却時にかかった司法書士への支払い、契約書に使った印紙代、不動産業者へ支払った仲介手数料などが費用に当たります。相続などで取得した不動産で、取得費用が不明な場合には収入金額の5%相当を費用として計算できます。

たとえば、3,000万円(減価償却費を引いた額)で購入したマンションを4,000万円で売却できた場合、取得と売却の費用が総額で380万円だとすると、譲渡所得は4,000−3,000−380=620万円です。この620万円が課税対象になります。

譲渡所得税は住民税と所得税、2037年までは復興特別所得税がかかります。実際の課税金額は使うことができる控除によって税率が変わりますので、できるだけ節税したいところです。 現在値上がり傾向のある神戸で不動産売却を検討するならば、売却時にかかる税金についても相談できる地元神戸の業者を選びましょう。

不動産の所有期間によって変わる譲渡所得税

課税譲渡所得金額に対して税率を乗算すると実際の納税額がわかります。税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく変わります。これを短期譲渡所得と長期譲渡所得といって分けており、所有期間5年によって短期と長期が変わります。不動産を売却した年の1月1日時点での所有年月が所有期間の起算日になります。

5年未満の所有で売却した場合は39%(内訳:所得税30%、住民税9%)、5年以上所有物件の場合は20%(内訳:所得税15%、住民税5%)です。長期譲渡所得は短期譲渡に比べてほぼ半分に税率が優遇されています。

さらに、2037年12月31日までの売却分に対しては復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せされています。短期譲渡で所得税30%×2.1%=30.63%、長期譲渡で所得税20%×2.1%=15.315%が税率になります。

売却のタイミングで倍近く納税額がかわりますので、節税したい方は売却タイミングも調整できるに越したことはないでしょう。

もう一つの節税、3,000万円の特別控除

所有期間によって税率が変わる譲渡所得税ですが、居住用不動産を売却した場合にはさらに有利な税制優遇があります。マイホームを売却したときだけ使える制度で、譲渡所得が3,000万円まで課税されない特別控除といわれます。適用されるためには、自分の住まいとして使っていた不動産であること、親族間での売買契約ではないこと、居住用以外の用途で使用していないことが条件です。

たとえば、別荘用に使っていた家や賃貸に出すために購入していた不動産などは対象外です。ずっと家族で住んでいたけれども新居に引っ越していたような場合は、住所を移してから3年以内の売却であれば控除の対象になります。

自身の居住用の不動産ではないけれども、相続して得た空き家を売却した場合にも一定条件下であれば3,000万円特別控除が適用されます。居住用不動産よりも条件が複数あり、相続してから3年以内の売却であり2023年12月31日までに取引する必要がある時限立法です。

 

不動産を売却しようとすると急いで売りたい気持ちになることが多いですが、売却益が出る場合には確定申告の義務と納税が発生することがあります。全国的に地価が下落していますが、神戸のように売却益が出やすくなっているエリアも増えています。神戸市内に不動産を持ち売却を検討されている方は、売却後の費用まで試算できるアフターフォローの手厚い業者を選びましょう

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