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不動産売却での価格の決まり方

公開日:2020/10/15  最終更新日:2020/10/12

神戸市は多くの企業がオフィスを構える大都市であり、人の移動も盛んです。転勤などによって神戸市内の住宅を売却して、住み替えをする人も少なくありません。その際、マイホームを手放す人にとって最大の関心事となるのが「いくらで家が売れるか」という点です。ここでは、不動産売却時における価格の決まり方について述べていきます。

不動産の価格は査定によって決まる

一般に不動産売却には、仲介と買取という2つのやり方があります。このうち仲介とは不動産会社に物件の購入希望者を探してもらい、現れた買い手と売買契約を結ぶというものです。一方、買取では不動産会社を直接の買い手として物件を売却します。

神戸を営業エリアとする不動産会社にはこの2つのうちいずれかを専業にしているところ、あるいは両方を兼業しているところなどいろいろなタイプがありますが、どのようなタイプであれ売却を依頼する際に最初に行われる手続きは同じく「査定」です。

査定とは、売買対象となる不動産の価値を見積もり、それを金額に換算することをいいます。簡単にいえば「売るとしたらいくらで売れるか」を決める作業ということになります。査定は、正式な売却依頼の前に行われるのが一般的です。仲介にせよ買取にせよ、物件所有者は査定金額を見たうえで実際に売却をするかどうかの意志決定を行うことになります。

最終的には現地調査で価格を確定

不動産売却時の査定は、手続きによって2種類に分けることができます。1つ目は簡易査定です。これは机上査定とも呼ばれており、要するに面積や築年数、駅からの距離といったデータのみを基礎資料として金額を算出するものです。不動産会社の中には公式サイト内の専用フォームに必要事項を入力するだけで査定額を回答するサービスを提供しているところがありますが、それらはすべてこの方法を取っています。

もう1つの方法は現地査定です。これは、その名の通り現地調査を行って建物や設備の状況、周辺環境などをチェックしたうえで物件の価値を評価するというものになります。マンションなどの集合住宅の場合は、共用部分の整備状況や管理人の配置といった管理体制も評価の対象です。

当然ながら、簡易査定よりは現地査定の方がより精密な手法だと言えます。そのため、通常はまず簡易査定によっておおよその価格を出し、その後さらに現地査定を行って金額を確定するという流れになります。

金額を出す際に用いられる3つの計算方法

不動産売却時における査定の方法は、何に算出の根拠を置くかによってさらに3種類に分けることができます。実際の作業では、3つのうち1つだけを採用することもあれば、複数を組み合わせることもあります。

まず一般に広く行われているのが、取引事例比較法です。これは、過去の不動産取引の中から似たような事例を探し出し、それを参考にして価格を決めるというものです。たとえば神戸市内の同じ町内の住宅が売買されたことがあるのであれば、その取引額をベースに今回売ろうとしている物件との床面積・築年数・日照といった相違点を調整し、さらに物価動向などを加味して最終的に金額を算出します。

次に土地のみ、あるいは土地付き一戸建て住宅の売買時に使われる機会が多いのが原価法です。売却対象となっている物件をいったん更地にしたものと仮定し、再び同じ状態になるよう造成工事や建築工事を行った場合どれだけの費用がかかるかを計算し、それを基に査定を行うというものです。

最後は、収益還元法です。収益還元法は対象の物件が将来生み出すであろう収益を予想して、そこから資産価値を評価します。主に投資用物件を売却する際に適用されます。

 

不動産を売却する際、必ず行われるのが査定と呼ばれるプロセスで、これによって売却価格が決まります。決め方にはさまざまな方法があるほか、用いる基礎資料が不動産会社ごとに異なるケースもあるので、売却を検討する際は複数の会社に査定を依頼するのがおすすめです。

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