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不動産売却をする前にリフォームをした方が高く売れる?

公開日:2020/04/15  最終更新日:2020/04/24

不動産売却をするとき「キレイなほうが高く売れるかも」「いっそリフォームしてから売りに出そうか」と考える売主は少なくないかもしれません。不動産売却をするとき、リフォームすべきか不要なのか、本コラムでは「不動産売却をする前にリフォームをした方が高く売れるのか」についてご説明したいと思います。

リフォームは不要その理由とは

不動産・マンションを売却するとき、リフォームすることは原則的に不要です。「キレイじゃなくてもいいのか」と思われるでしょうが、それには理由があります。

■マンションの価値はほとんど築年数で決まるから
マンションの場合、価値はほとんど築年数で決まります。なぜなら、建物の骨組み=構造躯体は新しいほどしっかりしているからです。安心して長く住むことができるため、見た目の良さよりも重視されます。そして購入してから自分好みにリフォームしますので、売却前の売主のリフォームにはあまり意味がありせん。

■水回り・ドアや窓の不具合は要チェック
マンションの場合、キッチンやバスルームなど水回り、ドア・窓・網戸などの建具の不具合は購入後の修理対象になるため、買主にチェックされやすいポイントです。このあたりに不具合がなければ「売れる物件」となりやすいですが、壁紙などは購入後、買主の好みで変えることが多いので、それほど気にしないで大丈夫です。

以上が不動産・マンション売却をするとき、リフォームすることは原則的に不要である理由となります。しかし、だからといって、このまま内覧して良い訳ではありませんのでご注意ください。

クリーニングなどで内覧の印象をアップしよう

不動産、とくにマンションを売却するとき、リフォームすることは原則的に不要ということをおわかりいただけたところで、内覧時の印象をアップするための工夫についてご説明したいと思います。

■ハウスクリーニング
内覧時に受ける印象で購入するかしないかが決まってしまいます。リフォームまでは必要ないですが、プロにハウスクリーニングを依頼することで、内覧時の印象を良くすることができます。

■簡易リフォーム
「壁紙などは購入後、買主の好みで変えることが多い」と記述しましたが、広範囲におよぶ破れ、汚れ・シミなどは簡易リフォームで張り替えましょう。

■キッチンやバスルームなど水回りを重視
既述ですが、キッチンやバスルームなどの水回りは買主にとって重要なチェックポイントになります。ここが古い、汚いと印象が大きく損なわれるため、念入りにクリーニングしてもらいましょう。

また、不具合は補修しましょう。売渡直後の水漏れ事故などは瑕疵担保責任(不動産売却後に不動産に瑕疵=欠陥が発覚した場合に売主が負う責任のこと)を問われることがあります。

戸建ての場合リフォームは必要?

リフォームには「修理」も「修繕」も含まれます。修理はきれいに見せるためのもので、修繕は不具合のある部分を直すことです。

戸建ての場合、木造などはマンションより構想躯体がぜい弱なため、建築から30年以上経過している住宅は土地の価値だけで判断されることが多く、修理どころか修繕などしなくても売れるという場合もあります。

一方でまだ、住宅に住むことを前提に売れる築浅状態であれば、後続躯体などに関わる重大な不具合に対しては瑕疵担保責任が生じる危険性もあります。基本、適用期間は民法上「買主がその瑕疵に気づいてから1年間」です。

しかし、適用期間を売却から2~3ヶ月に短期化する契約も多く、売主の瑕疵担保責任を問わないことを前提に売却することも可能なので、リフォームの必然性について、詳しくは依頼先の不動産業者に相談することがおすすめでしょう。修理・修繕は売却費用に上乗せされてしまうため、そのほうが賢明です。

まとめ

「不動産売却をする前にリフォームをした方が高く売れるのか」ということについて、ご紹介しました。「マンションの場合、価値はほとんど築年数で決まるので基本不要」「戸建ても築30年などの古い物件は土地の価値だけで売買されることが多いので不要」ということでした。

戸建ての築浅物件の場合、住まうことを前提とした売買があり得ますので、依頼先の不動産業者に相談することがおすすめということです。また、マンションの簡易リフォームについても、売却担当者の客観的な目で判断してもらい、適宜行うほうが売れる可能性が高いでしょう。

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