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ローンが残っていても不動産売却はできる?

公開日:2020/01/15  最終更新日:2019/12/25

住宅ローンを組んでマイホームを購入するのが一般的ですが、購入した住宅や土地を売りたいと思ったときにまだ返済が終わっていないということもあるでしょう。その状況でも不動産売却をすることは可能なのでしょうか。

大原則は抵当に入っていると売れない

住宅ローンを組んで購入した土地や建物は返済を終えるまでは抵当に入っている状況になります。抵当権を持っている金融機関が権利を主張してしまうため、基本的には完済しないと土地も建物も売却することはできません。所有権を持っていないと売買や譲渡などの取引はできないのが原則だからです。

これは住宅ローンの場合に限らず、お金を借りるために土地や建物を抵当に入れた場合も同様で、負債がある間は売れない仕組みになっています。

繰り上げ返済をすれば売却できる

裏を返せば完済してしまうことで土地も建物も売れるようになります。多くのローンでは繰り上げ返済ができる仕組みになっているので、土地や建物を売りたいと思った時点で全て繰り上げて返済してしまいましょう。

繰り上げ返済をするときには手数料がかかる場合が多く、一回あたりいくらという形になっているのが通例です。何度かに分けて繰り上げ返済をしていくよりも、まとまったお金ができたときに一挙に返済してしまうのが良い方法でしょう。金融機関によっては繰り上げ返済の手数料がかからない場合もあるので、契約を見直してみてどのような対応になっているかを確認するのが大切です。

繰り上げ返済をしたときに気をつけなければならないのが登記手続きもする必要があることです。完済しただけでは土地や建物の抵当権は解除されないので、登記手続きをして抵当権抹消をした上で売りに出さなければなりません。繰り上げ返済をして完済できたときに金融機関から登記に関する説明を受けるのが通例で、通常は司法書士に抵当権抹消登記の代行を依頼するという流れになります。

ただ、安易にその流れに乗らないのも賢い考え方です。司法書士に依頼するとかなりの費用がかかりますが、抵当権抹消登記の書類は簡単なものなので、自前で書き上げて提出してしまうことも検討すると節約することもできます。この手続きを経て抵当権がなくなってしまえば不動産は自分の所有物になるので自由に売却できるようになります。

買い替えなら完済しなくても大丈夫

不動産売却だけをおこないたい場合には完済して抵当権をなくさなければなりませんが、買い替えの場合には少し事情が異なります。

転勤などで引っ越すときにはマイホームを売り、新しいマイホームを購入したいと考える場合もあるでしょう。その際に新たなマイホームを抵当に入れてローンを組み直せるサービスを提供している金融機関が多くなっています。買い替えあるいは住み替えローンと呼ばれているものです。

一時的に金融機関が返済に必要なお金を立て替えてくれる仕組みになっているのが特徴で、抵当権を抹消して不動産売却をしたら、そのお金を金融機関に渡して返済に使うことになります。そのお金だけで完済できなかった場合には、新しいマイホームの購入費用に上乗せする形でローンが組まれるというのが基本的な仕組みです。

 

ローンの抵当に入ってしまっている不動産は所有権を主張できる状況ではないので売却することはできません。借金を返済して抵当権抹消のための登記をした上で売却するという流れが基本になります。繰り上げ返済をすればいつでも抵当権を抹消することができますが、繰り上げ返済には手数料がかかる場合が多いので注意しましょう。

住み替えや買い替えの場合には必ずしも完済しなくても大丈夫なことがあるというのも念頭に置いておくと役に立ちます。新しいマイホームを抵当に入れるのを前提にしてローンを組み直せるサービスがあるので、住み替えや買い替えのときには検討してみましょう。

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