神戸在住30代のサラリーマンです。

転勤に伴いマイホームの不動産売却を検討しています。

ローンが完済していれば貸し出すことも考えたのですが、なんせ住宅ローンが残っていること、神戸に戻る予定がないこと、この2つの理由からマイホームの不動産売却を決めました。

マイホームの不動産売却をする際、少しでも高く不動産売却をしたいものですが、どこの不動産会社に依頼すればよいのか頭を悩ませました。

また、不動産売却をすると税金や諸手続きが出てくると思いますが、そういった点についても知識がなく、何が必要なのかもわかりませんでした。

なんだか面倒なことが多そうですが知らないふりは出来ないですよね。

そういった税金、諸手続きのあれこれと以下の3点にしっかり対応してくれる神戸の不動産売却・買取におすすめの不動産会社をご紹介します。

・買取まで迅速に対応してくれる
・売却後のアフターフォローをしっかりしてくれる
・仲介手数料が安い

マンションや家、マイホームの不動産売却だけでなく、相続した物件、不動産を処分し即現金にしたいという方は、是非ご参考ください。

神戸で不動産売却するならピタットハウス神戸三宮

神戸エリアの、不動産売却におすすめの不動産会社第1位に選んだのはピタットハウス神戸三宮です。

その理由は何といっても高く早く売却できる点です。

不動産業者とのネットワークが広いだけでなく、専任契約率90%以上なので、不動産売却の営業広告活動に力を注いでいるので早く高額買取が実現できるのです。

また、ピタットハウスは仲介手数料0円なので、少しでも多く現金を残すことも出来ます。

後々ご紹介しますが、不動産会社によって、仲介手数料も違えば、不動産に対する営業広告活動の取り組み、活動中の報告や連絡、相談といったアフターフォローまでも違うのです。

そういった点を比較して神戸で不動産売却をするなら、私は、ピタットハウス神戸三宮が1位だと思いました。

神戸で不動産売却をする際に、抑えておきたい不動産会社の比較ポイントをご紹介します。

不動産会社を比較する際の基本

不動産売却からアフターフォローまで信頼できる不動産会社を比較する際、一番最初に確認するのが不動産会社の免許番号です。

不動産の売買、仲介には宅地建物取引業の免許が必要です。

免許がなければ、不動産の売買、仲介は出来ないのです。

宅地建物取引業は以下の2点を指します。

①自らが行う宅地や建物の売買や交換

②売買や交換、賃借をするときの代理や媒体を業として行うもの

この免許番号を確認することで、きちんと不動産の売買、仲介ができる信頼出来る不動産会社なのかを比較し確認することが可能で、無免許の不動産会社との危険な取引を防止することが出来ます。

宅地建物取引業の免許の有無を確認する方法は、宅地建物取引業の免許を交付することが出来る2つの行政機関によって変わってきます。

・国土交通免許（各地方整備局等の管轄区域に本店が所在する国土交通大臣免許の業者）

・都道府県知事免許（各都道府県知事免許の業者・各都道府県に本店が所在する国土交通大臣免許の業者）

の2種類です。

宅地建物取引業の免許を交付した機関に直接足を運べば、宅地建物取引業者名簿を閲覧することが出来ます。

今までの実績や過去の行政処分歴について無料で調べることが出来ます。

不動産売却をするならきちんと宅地建物取引業の免許のある不動産会社を選ぶことが必須です。

きちんと免許があるか確認することをおすすめします。

不動産会社の規模は？不動産会社の広告活動を比較

宅地建物取引業の免許があることが確認できたら安心して、いよいよ不動産売却をお願いする不動産会社を比較することが出来ます。

まず気になるのが不動産会社の規模です。

テレビCMでよくみかけるような大きな不動産会社もあれば、こじんまりと商店街に不動産会社を構えている不動産会社もあります。

不動産会社の規模を比較して悩まれる方も多いのではないでしょうか。

大きな不動産会社は名も知れているので、個人的になんだか安心感があります。

そう感じる方は、きっと多いですよね。

不動産売却をする際に不動産会社の規模はあまり関係ないと言えます。

大手の不動産会社でも、そうでない不動産会社でも、その地域、エリアで抱えているお客様、不動産を購入したいと考えている方を情報として抱えています。

ただ、不動産会社の規模を比較する際に、大切なポイントは、不動産売却したい不動産をどの様に宣伝して売り込んでくれるかです。

不動産会社は、売却したい不動産を持っている方から、売却、仲介の依頼を正式に受けた後に国土交通大臣から指定を受けた不動産の指定流通機構「レインズ」に依頼のあった不動産の情報を登録し公開します。

レインズに情報公開しただけで、購入者が見つかる確立は極めて低いと考えられます。

そこで、不動さん会社を比較する際、広告活動を行ってくれるかどうか、どんな方法を行っている不動産会社なのかが大切です。

広告活動を熱心に行ってくれる不動産会社を選んだほうが、早く不動産が売却されるからです。

不動産売却仲介手数料はいくら？手数料無料もある？

不動産売却の契約を不動産会社と結び無事売却が出来た際、仲介手数料が発生します。

この仲介手数料に含まれるのは一般的に、不動産を売却する際に行った活動とされています。

例えば、情報サイトに売却したい不動産情報を掲載したり、チラシの作成費やチラシのポスティングにかかる費用なども含まれます。

不動産が1日でも早く売却出来るように行ってくれた活動費なら、仲介手数料を支払うのも仕方ないと思いますよね。

けれど、その仲介手数料は大きな出費です。

仲介手数料の金額は、一体いくらなのでしょうか？

仲介手数料の金額の上限は、宅地建物取引法により定められてて、売買価格によって変わってきます。

下記の場合、売買価格に消費税は含まないが報酬額には別途消費税がかかる。

＜売買価格＞仲介手数料の上限

• 200万円以下・・・取引額の5％以内
• 200万円以上400万以下・・・取引額の4％以内
• 400万円超・・・取引額の3％以内

売買価格が400万円を超える場合、（売買価格×3％＋6万円）＋消費税＝仲介手数料になります。

【売買金額 仲介手数料(税込) 内消費税額 手数料 算定根拠】

比較するとかなり仲介手数料の料金は高額になるケースがあることが分かります。

不動産会社の中には仲介手数料が以下のように記載している会社もあります。

【上限】【半額】【無料！】

仲介手数料と比較した際、、ピタットハウス神戸三宮のように不動産売却手数料を無料にしている不動産会社もあるのです！

不動産売却を考えている方は、比較ポイントとして仲介手数料の比較をおすすめします。

3つの媒介契約メリットデメリット

宅地建物取引業の免許の有無の確認、しっかりと営業活動を行ってくれるか？

仲介手数料は無料なのかどうかの比較に続いておすすめする比較ポイントは媒介契約です。

この媒介契約によって営業活動も変わってきます。

依頼する不動産会社が決まった後に結ぶ媒介契約ですが、不動産会社を比較し検討している段階で、媒介契約はどんなものがあるのか見ておきましょう。

媒介契約には以下の3種類があるのでそれぞれを比較します。

・一般媒介契約

・選任媒介契約

・専属媒介契約

この3つを比較したとき、大きな違いは、契約できる不動産会社の数と、不動産売却をしたいと考えている人が自分で買主を見つけることができるかどうかです。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約することが可能で、また自分で買主を探すことも出来ます。

選任媒介契約は、不動産会社は1社としか契約出来ませんが、自分で買主を探すことは出来ます。

専属専任媒介契約は、不動産会社は1社のみの契約で、自分で買主を探すことは出来ません。

こうしてみるとイメージがしやすいかと思いますが、専属専任媒介契約はその字のごとく、不動産会社1社にすべてをお任せする契約になります。

では、この3つの媒介契約を比較した場合、どの契約が不動産を売却したい人にとってメリットが大きいでしょうか。

比較すると、一見、複数の不動産会社と契約出来る一般媒介契約にメリットが多そうですが、当然ながらデメリットも存在します。

■ レインズの登録は？任意？義務？

不動産会社は、売買する情報を掲載した指定流通機構「レインズ」に情報を掲載してすべての不動産会社がその売却情報を見ることが出来ます。

自分で買主をみつけることは容易なことではないですし、このレインズを活用したらすべての不動産会社が目にするわけですから、買主が見つかりやすくなります。

レインズの登録は、仲介会社とどんな契約を結んだ場合でも利用できるとは限りません。
・専任媒介契約の場合は、媒介契約を締結した翌日から数えて7日以内
・専属専任媒介契約の場合は、媒介契約を締結した翌日から数えて5日以内

にレインズに登録しなくてはならないと義務つけられています。

期日まで定めらているのは、大きなメリットですね。

一般媒介契約の場合は、レインズの登録は任意となっています。

要するに、レインズに情報が掲載されるとは限らないので、買主を探すことが難しくなるということです。

レインズへの登録について比較した際、一般媒介契約の場合は任意だというのは大きなデメリットだと感じました。

■ 媒介契約後のフォローは？

また契約した際、売主への現状・業務報告などについてですが一般媒介契約の場合は、売主への報告義務など特に定められていないようです。

これもデメリットと言えるでしょう。

媒介契約をお願いしても、実際その不動産が売却されるよう活動してもらえているかどうかも不透明で分かりづらく、下手をしたらそのまま放置という可能性も0ではないのです。

アフターフォローが無いかもしれないとなると媒介契約をする意味すら分からなくなってしまいますね。

複数の不動産会社と契約するのなら、どこかで活動しているだろう、という感じになるのでしょうか。

消極低な印象がとても強いです。

一般媒介契約と比較して、メールや電話などでの報告が以下のように義務つけられています。

・専任媒介契約は2週間に1回以上

・専属専任媒介契約は、1週間に1回以上

媒介契約を結んだ後のアフターフォローが専任媒介契約と専属専任媒介契約には義務つけられているというとても安心なメリットがあります。

■ 媒介契約の期間は？

媒介契約の期間を比較してみましょう。

宅地建物取引業法において媒介契約の期間は以下のとおりです。

・一般媒介契約・・・期間の定めなし

・専任媒介契約・・・3ヶ月以内

・専属専任媒介契約・・・3ヶ月以内

専任媒介契約と専属専任媒介の有効期限の更新は売主から希望がある場合のみ更新できるとされています。

3つの媒介契約を比較してみると、3ヶ月以内と定めている以上、一般媒介契約と比較して専任媒介契約と専属専任媒介は3ヶ月以内に売却でできるような営業活動をしてくれるであろうというプラスな印象がありました。

不動産売却をする際の不動産会社を比較する際は、アクティブに営業活動してくれる不動産会社を選びたいですね。

不動産売却時の気になる税金

不動産を売却すると税金がかかります。

不動産を売却して、得をした部分「利益」に対して税金がかかります。

譲渡所得といいます。

譲渡所得は、不動産売却をした金額ではなく、利益ということに注意が必要です。

不動産を売却した金額から、不動産を購入したときの価格、購入したときにかかった費用、売却をしたときの費用を引いた残りが、譲渡所得になります。

不動産を購入したときより値上がりしていれば、プラスで所得ですが、反対に不動産を購入したときより値下がりしていればマイナスで譲渡損失となります。

譲渡所得があった場合、所得税と住民税がかかります。

その際、不動産の所有期間が5年以上か5年以下かによって税率が変わります。

・所有期間5年以下 39.63%

・所有期間5年以上　20.135%

・所有期間10年超え（軽減税率の特例を受ける場合）14.21%

今回、私が不動産売却を考えているのがマイホームです。

マイホームの場合、譲渡所得から3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」があり、下記のような計算になります。

（譲渡所得－3,000万円）×税率＝増額

マイホームを売却して3,000万円より下回れば、税額がゼロになります。

詳しくは、国税庁のホームページをご覧ください。

参考：国税庁　譲渡所得・マイホームを売ったときの特例

後悔と損のない不動産売却を！

不動産場売却をする際の不動産会社の大きな比較3つのポイントとメリットデメリットをご紹介しましたがいかがでしたか？

宅地建物取引業の免許があるのは、大大大前提ですが、仲介手数料がかかるのか、正規料金なのか、ピタットハウス神戸三宮のように無料なのか、この比較の差は大きいと思いました。

正規での仲介手数料だと3,000万円の売却で仲介手数料約100万円です。

不動産会社が違うだけで100万円も違うなんて驚愕の事実ですよね。

また、不動産会社と契約する際の契約の種類をきちんと確認することをおすすめします。

契約内容によって、営業広告活動の内容も変わります。

営業広告活動が変わると、売却までの期間がかわるからです。

また、契約後のアフターフォローも変わってきます。

マイホーム、土地などの不動産を売却しようと心に決めたら、少しでも高く、1日でも早く売却したいですよね。

後悔と少しの損もない不動産売却をするために、私が神戸でマイホームの不動産を売却するにあたり調べたことが、少しでも皆さんのお役に立てれば幸いです。